Zálohy na náklady na správu domu a pozemku

Zálohy na náklady na správu společných částí

S vlastnictvím jednotek je nerozlučně spjato i spoluvlastnictví společných částí. Se samotnou existencí těchto částí jsou spojeny náklady v podobě jejich provozu, oprav, údržby či modernizace. Společenství vlastníků jednotek, jako správce, musí mít prostředky na úhradu těchto nákladů. Za tímto účelem zákon o vlastnictví bytů stanoví vlastníkům jednotek povinnost, na tyto náklady přispívat a hradit na ně zálohy. Zde je nutné si uvědomit rozdíl mezi zálohou a samotným příspěvkem. Záloha je vlastně jenom takové "spoření" na úhradu nákladů vzniklých v budoucnu, naopak příspěvek je již samotná úhrada nákladu (čerpání zálohy).

Z důvodů dvou rozdílných typů nákladů, hradí v současnosti vlastníci jednotek zálohy obvykle do dvou fondů; do fondu správy domu a pozemku a fondu vlastní správní činnosti (blíže viz. Náklady na správu domu). Narozdíl od záloh na služby spojené s užíváním jednotek (které je třeba vyúčtovat a vypořádat), se zálohy na náklady na správu společných částí pouze každoročně vyúčtují a vypořádají se pouze nedoplatky. Rozdíl mezi vyúčtováním a vypořádáním není vždy všem zcela zřejmý, proto zde uvedu stručné vysvětlení:

  • vyúčtování záloh je výpočet matematického rozdílu mezi předepsanými zálohami (nikoli skutečně zaplacenými) a skutečnými náklady za určité období a určitým účelem. Tedy byla-li vlastníkovi jednotky předepsána záloha na náklady vyšší než byly skutečné náklady (dle faktur dodavatelů), jedná se o jeho přeplatek a obráceně, byla-li mu předepsána záloha nižší, jedná se o nedoplatek. Z tohoto vyúčtování nemohou vznikat vlastníkům jednotek žádné sankce;
  • vypořádání je následná vzájemná fyzická úhrada přeplatků či nedoplatků z vyúčtování záloh mezi vlastníkem jednotky a SVJ.

K tomu je třeba si uvědomit, že vlastník jednotky může mít přeplatek či nedoplatek z předepsané zálohy, tedy zaplatil-li více než mu bylo za určité období předepsáno k úhradě (např. omylem zaplatil 2x za jeden měsíc), jedná se se o přeplatek na předpisu, který by mu měl být vrácen. Naopak zaplatil-li méně než mu bylo za určité období předepsáno k úhradě (dluží), pak se jedná o nedoplatek na předpisu, který musí uhradit, jinak mu hrozí sankce.
Velmi často se setkáváme se zásadní chybou, kdy správce domu či účetní SVJ provede vyúčtování předepsaných záloh a nákladů na služby a zahrne do něj i přeplatky či nedoplatky ze skutečně zaplacených či nezaplacených záloh. To ovšem není možné a je to zásadně chybné, neboť termíny splatnosti těchto dvou závazků jsou zcela odlišné. Vyúčtování služeb musí být provedeno do 4 měsíců po konci zúčtovacího období, tedy do konce dubna (viz § 7 zákona č. 67/2013 Sb., o službách). Vlastník má 30 dnů od doručení vyúčtování právo na reklamaci, SVJ musí reklamaci vyřídit do dalších 30 dnů. Vypořádání přeplatků a nedoplatků musí proběhnout do 4 měsíců od doručení vyúčtování (i v případě vyřízené reklamace). Tedy v krajním případě nastane splatnost nedoplatku z vyúčtování služeb k 31. srpnu roku následujícího po skončení zúčtovacího období. Do té doby proto nemůže být vlastník jednotky v prodlení. Jak tedy může být tento přeplatek či nedoplatek vzájemně započítán s předepsanými zálohami, které byly splatné nejpozději k 31. prosinci roku minulého (tedy 8 měsíců před splatností nedoplatku z vyúčtování služeb)? Odpověď je zřejmá... nemůže; resp. je to chyba, která by v případě soudního sporu s neplatičem znamenala prohru SVJ.

§ 1186 odst. 1. obč. zák. stanoví, že při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. Jinými slovy, SVJ nemusí tomu, kdo byt prodal, nepotřebované zálohy vracet a zůstávají SVJ jako závazek k bývalému vlastníkovi jednotky (což je z povahy zálohy samozřejmé, neboť se jedná o cizí zdroj - pasivum). V případě převodu jednotky (např. prodejem), musí SVJ s převodcem (prodávajícím) vypořádat veškeré jím složené zálohy, vyjma záloh na náklady na správu společných částí. Podle § 1186 odst. 2. obč. zák. musí převodce doložit nabyvateli (potvrzením od SVJ) jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. To ovšem také znamená, že kupní smlouva mezi prodávajícím (dosavadním vlastníkem jednotky) a kupujícím, by měla obsahovat i ujednání o postoupení zůstatku zálohy na náklady na správu domu. Proto je zcela nezbytné, aby SVJ (či pověřená správní firma) bylo schopno v každém okamžiku vyčíslit vlastníkům jednotek jejich stav nespotřebovaných záloh na náklady na správu společných částí, neboť jinak by nebylo možné uvedené ujednání do kupní smlouvy zapracovat nebo vystavit uvedené potvrzení.
(Detailní popis, proč postoupit pohledávku v podobě zůstatku záloh ve fondu oprav při prodeji bytu kupujícímu, naleznete )

Designed by Jerkman a.s. - division IT Copyright ©­2015 Správa bytových domů s.r.o.